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关于进一步规范不动产登记有关问题的意见

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  根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号,以下简称《条例》)、《不动产登记暂行条例实施细则》(国土资源部令第63号,以下简称《实施细则》)、《不动产登记操作规范(试行)》(国土资规〔2016〕6号,以下简称《操作规范》)的相关规定,在总结其它不动产登记先进地区的实践经验的基础上,本着优化办事程序,提高工作效率,规范登记行为,提升服务水平,维护群众权益的宗旨,现就进一步规范不动产登记有关问题提出如下意见:

  (一)精简登记申请材料。新建商品房首次转移登记时,不再要求申请人提供房屋维修基金缴纳凭证。企业类法人申请不动产登记时,不再要求提供公司章程、职代会或董事会(股东会)决议等材料。

  (二)简化部分登记类型的授权委托。对于新建商品房首次转移登记,当事人委托代办的,由代理人直接向不动产登记部门提交当事人签字或者盖章的授权委托书及其他申请材料申请转移登记,当事人不需提供公证委托书,也不需到不动产登记部门现场签署授权委托书。对于共有不动产,一方共有人因死亡而由继承人继承,或因婚姻关系变化涉及离婚析产、增加共有人,或因遗失补证等提出登记申请,其他共有方(非继承人)在不改变其所占份额的前提下,也可参照前述做法委托代办,分别持证的需提供全部权属证书。

  (三)可单方申请登记的其他情形。对于房屋所有权、土地使用权均登记在自然人名下的成套商品住宅和房改房,在不动产统一登记前已办理房屋权属转移登记但未及时办理土地使用权转移登记,导致土地登记记载的权利人与房屋登记记载的权利人不一致的,现房屋登记权利人可单方申请换发《不动产权证书》。

  (一)引导企业提前换领新证。加强宣传引导,优先为企业提供房地信息核实、测绘、换发新证等服务,包括已经分别设定土地、房产抵押登记的。

  (二)试行特殊情形分步现场申请。自然人因买卖等原因申请不动产转移登记,未委托代办申请登记的,因当事人境外学习、工作等特殊情形,双方当事人无法同时现场申请的,可分步现场向不动产登记部门提出登记申请。即可先行预受理一方当事人申请,另一方当事人应在约定期限内现场申请登记,转为正式受理。当事人提交的申请书等预受理相关材料暂由不动产登记部门保管。

  对于自然人因买卖、互换、赠与、分割、合并、抵押、变更不动产等申请登记或涉及不动产换证、补证等情形的,不动产登记部门应以登记簿、证书记载的权利人、合同载明的当事人以及其他申请材料为依据,不再审查当事人婚姻状况,当事人不需提供婚姻状况证明材料。涉及办理未经公证继承(受遗赠)转移登记、婚内“加减名”转移登记、离婚转移登记等情形的除外。

  (一)对于已登记的不动产,因登记错误导致房屋用途或土地用途错误的,应按照《实施细则》《操作规范》等相关规定进行更正登记。

  (二)对于已登记的不动产,因历史原因导致房屋用途与土地用途不匹配、不兼容的,应依据原始档案材料,按原房屋、土地批准用途分别予以记载。原始权属来源材料未明确土地批准用途的,一般以房屋登记用途确定土地用途。若权利人要求按土地登记用途确定房屋用途,且原始权属来源材料支持的,权利人可申请更改房屋用途。

  (三)对于住宅小区内可单独登记发证的车库、储藏室等不动产,在不动产首次登记时,若《建设工程规划许可证》明确为车库、储藏室的,土地用途登记为城镇住宅用地,房屋用途登记为住宅,在附记栏备注:该不动产为车库或储藏室。

  对于申请人未提交公证材料或生效法律文书的,应依据《操作规范》进行办理。鉴于该登记类型一般涉及当事人较多,审查内容复杂,审查要求高,为进一步便民利民,可由当事人代表或代理人先行至不动产登记部门提交规定材料的复印件,经审查符合要求后,再由不动产登记部门通知当事人全部到场,持规定材料申请不动产登记。

  对因规划分期不合理或滞销等原因造成的不能及时完成规划验收核准的房地产开发项目,市规划、建工部门应积极借鉴外地成功做法,创新工作方式方法,对开发楼盘实行“建筑工程单体竣工验收”,即竣工一栋验收一栋,验收一栋办理一栋。切实维护广大购房群众的合法权益,解决房地产市场不动产登记难问题。开发企业后期建设过程中违规问题(如容积率超标、配套设施不到位、未按出让合同建设等),由有关部门依法查处。

  1.由于历史原因,原开发建设单位或个人未办理土地证,但办理了房产证,有用地手续的,根据当时的批准文件确认取得土地使用权的方式,不再办理土地使用权首次登记,凭原批准用地手续和房产证,按其实际用途办理相关不动产登记;无用地手续的,由国土部门组织进行权籍调查,如权属清楚,界址清晰,无其它矛盾纠纷,经市政府批准后按划拨国有建设用地使用权予以登记,土地权利人可以登记在原开发单位,也可以直接登记在所有业主名下,不动产登记机构凭权利申请人缴纳的土地出让价款和税费凭证办理不动产转移登记。

  2.原开发建设单位因撤销、解散、改制、破产、倒闭或无法联系等原因,不能与购房人共同申请且无法提供土地总证的,不动产登记机构应按照“地随房走”的原则予以受理。在主流媒体或政府门户网站公告十五日,期满无异议、无限制措施记载的,不动产登记机构受理购房人登记申请,依照原土地权属证明材料完成不动产登记,并将公告留存归档。

  1.对土地巳登记、购房人所购商品房巳竣工,由于房屋开发建设单位已撤销、解散、改制、破产、倒闭或无法联系等原因,无法完成规划、建工等相关部门验收且不能配合购房人办理不动产登记的,不动产登记机构应在当地主流媒体或政府门户网站公告十五日,对公告期满无异议、无限制措施记载、无其他人办理商品房买卖合同备案记录及所有权登记记载的,无论开发建设单位是否已办理房屋所有权首次登记,不动产登记机构受理购房人登记申请,依程序完成不动产登记,并将公告留存归档。

  2.在2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前,开发建设单位或城镇居民依法取得土地使用权且房屋已建成,现申请不动产登记的,不动产登记机构应予受理。凭住建(规划)部门或乡镇规划管理办公室出具的房屋符合城镇规划的意见,由开发建设单位或城镇居民出具房屋已竣工的情况说明,并作出房屋安全责任承诺,办理不动产登记。

  3.根据不动产统一登记原则,农村宅基地不动产首次登记时,凭《咸宁市农村住宅建设审批管理一览表(试行)》办理房地一体登记。

  1995年1月1日前,城镇土地调查期间漏登的无权属纠纷的历史国有用地(用房),现权利人申请办理不动产登记的,不动产登记机构应予受理。由基层国土所进行权籍调查,凭原购地协议、处理文书或社区、街道、村委会的权属证明,在不动产所在地和政府门户网站公告十五日,期满无异议的,按国有划拨建设用地使用权及房屋实际用途办理不动产登记,申请国有建设用地使用权出让的,补办相关出让手续。

  原按“综合用地、使用年限50年”出让并办理首次登记,现当事人要求按房屋规划用途区分住宅、商业用地使用权的,不动产登记机构应予受理。其登记簿的使用期限在首次取得该出让建设用地使用权时间的基础上,按住宅用地不超过70年、商业用地不超过40年的最高年限计算,办理不动产登记。

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